Bạn có bao giờ tự hỏi vì sao lợi nhuận ngành bất động sản lại tăng vọt trong khi sức mua chưa thật sự bùng nổ?
Chuyện gì vừa xảy ra với VIC?
Theo báo cáo của Chứng khoán Guotai Haitong Việt Nam, ngành bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2026 đạt lợi nhuận sau thuế gần 80.000 tỷ đồng, tăng 351% so với cùng kỳ. Trong đó, Vingroup (mã VIC) chiếm tới 80% tổng lợi nhuận ngành, với Vinhomes (VHM) báo lãi 52.093 tỷ đồng, tăng 380%. Doanh thu toàn ngành đạt 361.152 tỷ đồng, tăng 135%. Tuy nhiên, nhóm doanh nghiệp ngoài Vingroup có doanh thu giảm 15% trong quý 2 và lợi nhuận tăng chủ yếu nhờ chuyển nhượng dự án, thoái vốn chứ không phải từ hoạt động kinh doanh cốt lõi. Nguồn cung sơ cấp tăng lên gần 98.000 sản phẩm nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 49%, giảm so với 62% cùng kỳ năm trước. Tại Hà Nội và TP.HCM, tỷ lệ hấp thụ sản phẩm cao cấp trên 120 triệu đồng/m2 đều giảm đáng kể. Lãi suất và cơ cấu nguồn cung được đánh giá là rào cản lớn cho thị trường nửa cuối năm. Theo Markettimes
Điều cần hiểu sâu hơn
Ngành bất động sản là một trong những ngành chịu ảnh hưởng lớn từ chu kỳ kinh tế và chính sách tín dụng. Lợi nhuận ngành tăng mạnh trong nửa đầu 2026 chủ yếu nhờ Vingroup, tập đoàn đa ngành có quỹ đất lớn và dự án quy mô, tận dụng hiệu quả dòng tiền từ mở bán và bàn giao các đại dự án. Backlog (doanh thu chưa ghi nhận từ hợp đồng đã ký) của Vinhomes lên tới gần 197.000 tỷ đồng, tạo nền tảng lợi nhuận bền vững trong các quý tới. Trong khi đó, các doanh nghiệp khác vẫn gặp khó khăn trong việc tăng doanh thu bán hàng do tiến độ dự án chậm và sức mua hạn chế. Hoạt động chuyển nhượng dự án và thoái vốn giúp họ cải thiện lợi nhuận ngắn hạn nhưng không phản ánh sự phục hồi đồng đều của ngành. Tỷ lệ hấp thụ sản phẩm (tỷ lệ phần trăm sản phẩm bán được trên tổng nguồn cung) giảm cho thấy thị trường đang dư thừa nguồn cung, đặc biệt ở phân khúc cao cấp. Lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao so với trước đây, làm giảm sức mua thực tế. Đây là điểm nghẽn lớn cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa, trong khi Vingroup có lợi thế về tài chính để duy trì dòng tiền và tốc độ triển khai dự án.
Góc nhìn của tôi
Tôi thấy rõ Vingroup đang tiếp tục củng cố vị thế dẫn đầu ngành bất động sản Việt Nam. Với quỹ đất lớn và dự án đa dạng, họ có thể tận dụng tốt dòng tiền từ các đại dự án để tạo lợi nhuận vượt trội. Tuy nhiên, sự phụ thuộc quá lớn vào một tập đoàn cũng cho thấy tính rủi ro ngành vẫn còn cao, nhất là khi các doanh nghiệp khác chưa thể phục hồi đồng đều. Nhà đầu tư cần chú ý đến tiến độ bàn giao dự án và khả năng ghi nhận doanh thu thực tế của các doanh nghiệp ngoài Vingroup. Ngoài ra, thị trường bất động sản vẫn đang trong giai đoạn điều chỉnh với nguồn cung tăng nhanh nhưng sức mua chưa theo kịp, đặc biệt ở phân khúc cao cấp. Lãi suất vay mua nhà cao và cơ cấu sản phẩm chưa phù hợp nhu cầu thực tế là những rào cản cần theo dõi sát. Tôi cũng lưu ý rằng lợi nhuận từ chuyển nhượng dự án và thoái vốn có thể tạo ra những biến động lợi nhuận ngắn hạn, không phản ánh đúng sức khỏe kinh doanh cốt lõi. Với VIC, việc duy trì tốc độ mở bán và bàn giao dự án sẽ là yếu tố then chốt để giữ vững đà tăng trưởng lợi nhuận trong thời gian tới.
Kết
Ngành bất động sản nửa đầu 2026 có sự phân hóa rõ nét, với Vingroup gánh vác phần lớn lợi nhuận. Thị trường vẫn đang trong giai đoạn điều chỉnh với nhiều thách thức về nguồn cung và sức mua. Việc theo dõi tiến độ dự án và khả năng ghi nhận doanh thu của từng doanh nghiệp sẽ giúp nhà đầu tư có cái nhìn thực tế hơn về triển vọng ngành.
Câu hỏi để bạn suy ngẫm: Liệu các doanh nghiệp ngoài Vingroup có thể tìm được động lực tăng trưởng bền vững khi thị trường vẫn còn nhiều rào cản?
Nguồn tham khảo: Bài viết phân tích từ thông tin công bố trên Markettimes.
Đây là phân tích cá nhân để tham khảo, không phải tư vấn đầu tư. NgheTrading.pro không phải cơ quan báo chí và không phải đơn vị tư vấn đầu tư. Quyết định đầu tư là của bạn.