Nhóm cổ phiếu bất động sản đang phải chịu nhiều tổn thất nghiêm trọng trong bối cảnh thị trường chứng khoán trải qua nhịp điều chỉnh sau khi đạt đỉnh 1.918 điểm. Sự suy yếu diễn ra ngay cả trước khi áp lực điều chỉnh xuất hiện trên thị trường chung.
Bối cảnh & Thông tin chính
Từ tháng 10/2025, thời điểm Việt Nam được FTSE Russell nâng hạng thị trường, cổ phiếu bất động sản đã bắt đầu hụt hơi khi nhiều nhóm ngành khác vẫn hút vốn. Đà giảm này trở nên rõ nét hơn từ đầu năm 2026. Tính đến phiên ngày 12/03, trong 34 mã cổ phiếu bất động sản theo dõi, có tới 30 mã giảm giá, chiếm tỷ lệ 88,2%. Số ít cổ phiếu còn tăng không đáng kể như D2D tăng 4,5% và HDG tăng 5,2% chỉ thể hiện sự phục hồi cục bộ trong vài phiên gần đây.
Diễn biến chi tiết
Nhiều cổ phiếu từng tăng mạnh trong năm 2025 nay đã bước vào trạng thái thị trường con gấu. Chẳng hạn, CEO giảm 28,4%, SCR giảm 24,3%, SJS và VHM cùng giảm 22,7% so với đầu năm. Trước đó, những cổ phiếu này từng ghi nhận mức tăng ấn tượng như VHM tăng gấp 3 lần, SJS tăng trên 2 lần, CEO tăng khoảng 68% và TCH tăng hơn 47% trong năm 2025. Về kỹ thuật, đến nay 31 trên 34 mã cổ phiếu bất động sản đã mất xu hướng tăng dài hạn, chiếm 91,18% tổng số mã.
Bên cạnh đó, sự kiện giải chấp cổ phiếu của lãnh đạo ngành cũng làm ảnh hưởng xấu tới tâm lý nhà đầu tư. Gia đình Chủ tịch HDC bị các công ty chứng khoán bán giải chấp hơn 2,6 triệu cổ phiếu. Gia đình Chủ tịch DIC Corp cũng liên tục bị bán giải chấp từ cuối năm 2025. Đáng chú ý, trong tháng 3/2026, gần 12 triệu cổ phiếu DIG thuộc gia đình Chủ tịch Nguyễn Hùng Cường cũng bị bán giải chấp.
Tác động tới thị trường & nhà đầu tư
Theo TS. Hồ Sỹ Hòa – Giám đốc Nghiên cứu và Tư vấn đầu tư của Chứng khoán DNSE, cổ phiếu bất động sản bị tác động mạnh bởi hai yếu tố chính: lãi suất tăng và mặt bằng giá bất động sản vẫn ở mức cao. Lãi suất tăng làm chi phí vốn và chi phí vay cho nhà đầu tư cao hơn, làm giảm nhu cầu đầu tư và lướt sóng, từ đó tạo áp lực giảm giá cổ phiếu. Mức giá bất động sản cao cũng dễ dẫn đến áp lực bán trong tình hình vốn tín dụng bị thắt chặt.
Ông Bùi Văn Huy – Giám đốc Khối Nghiên cứu Đầu tư CTCP FIDT – nhận định thị trường Việt Nam có tỷ trọng lớn cổ phiếu chu kỳ như bất động sản, ngân hàng và chứng khoán, vốn rất nhạy cảm với biến động lãi suất và dòng vốn thu hẹp. Áp lực bán mạnh trên diện rộng ở các nhóm cổ phiếu này có thể kéo dài trong thời gian tới. Nhà đầu tư vì thế chuyển hướng sang các ngành phòng thủ như điện, nước hoặc các doanh nghiệp tiện ích với dòng tiền ổn định và ít chịu chu kỳ kinh tế hơn.
Riêng nhóm dầu khí, mặc dù tăng hơn 70% trong hai tháng đầu năm 2026 do giá dầu, nhưng ông Huy cảnh báo nhà đầu tư cần thận trọng do định giá đã cao và hiệu quả kinh doanh từ giá dầu thường chỉ phản ánh sau một đến hai quý.
Đánh giá nhận định
Bức tranh tổng thể ngành bất động sản đang rất thách thức với xu hướng giảm rõ nét về mặt kỹ thuật và áp lực từ môi trường kinh tế vĩ mô, đặc biệt là chính sách lãi suất. Áp lực giải chấp cổ phiếu lãnh đạo cũng gia tăng tâm lý tiêu cực trên thị trường. Nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng và nên chú ý đến những nhóm ngành có tính ổn định hơn để giảm thiểu rủi ro trong giai đoạn biến động mạnh.
Kết luận: Nhóm cổ phiếu bất động sản đang chịu ảnh hưởng lớn từ lãi suất tăng và dòng tiền thu hẹp, dẫn đến đa số cổ phiếu giảm sâu cùng với những lần giải chấp của lãnh đạo doanh nghiệp. Thị trường tài chính nói chung và nhà đầu tư cần thận trọng, ưu tiên lựa chọn ngành phòng thủ để ứng phó với diễn biến khó lường hiện nay.
