Bạn có bao giờ tự hỏi một doanh nghiệp bất động sản lớn có thể đối mặt với áp lực tài chính và lợi nhuận giảm sâu như thế nào trong bối cảnh thị trường biến động?
Chuyện gì vừa xảy ra với NHA?
Theo Người quan sát, Nhà và Đô thị Nam Hà Nội (NHA) vừa công bố kết quả kinh doanh quý III/2026 với doanh thu thuần đạt 108 tỷ đồng, tăng 10,9% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế chỉ đạt 11,4 tỷ đồng, giảm gần 60% so với cùng kỳ.
Doanh thu từ bất động sản – mảng chủ lực của NHA – giảm 42%, chỉ còn 23 tỷ đồng. Ngược lại, doanh thu từ các hoạt động khác tăng 47%, đạt 85 tỷ đồng.
Lũy kế 9 tháng đầu năm, NHA chỉ đạt 3 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, giảm 96% so với cùng kỳ năm 2025 và mới hoàn thành 6% kế hoạch lợi nhuận năm. Doanh thu lũy kế đạt 127 tỷ đồng, giảm 53%.
Tổng tài sản của NHA tăng 30% lên 1.339 tỷ đồng, trong đó hàng tồn kho tăng gần gấp 3 lần, lên 147 tỷ đồng, chủ yếu đến từ các dự án như Khu nhà ở Đông Đồng Văn và Khu dân cư Mộc Bắc.
Tổng nợ vay của công ty tăng 39,8%, lên 387,5 tỷ đồng, tương đương 51% vốn chủ sở hữu. Trong đó, nợ vay ngắn hạn là 156,8 tỷ đồng và dài hạn là 230,7 tỷ đồng.
Đáng chú ý, NHA đã thực hiện giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án Đông Đồng Văn với Chủ tịch HĐQT Nguyễn Minh Hoàn, thanh toán bằng cách cấn trừ khoản nợ gốc và lãi vay mà công ty còn phải trả ông Hoàn, với tổng giá trị giao dịch thấp hơn 35% tổng tài sản của NHA.
Khoản vay từ ông Hoàn phát sinh từ năm 2023 với lãi suất 5–6%/năm, nhằm bổ sung vốn lưu động. Trong 9 tháng đầu năm, NHA đã thanh toán gần 9 tỷ đồng gốc và lãi vay cho ông Hoàn, đồng thời ông Hoàn nhận chuyển nhượng bất động sản trị giá 12 tỷ đồng.
Điều cần hiểu sâu hơn
NHA hoạt động chính trong lĩnh vực phát triển bất động sản nhà ở và đô thị tại khu vực Hà Nội và các tỉnh lân cận. Mảng bất động sản thường có biên lợi nhuận cao nhưng cũng chịu ảnh hưởng lớn bởi chu kỳ thị trường và dòng tiền đầu tư.
Việc lợi nhuận giảm sâu trong quý III và 9 tháng đầu năm 2026 phản ánh áp lực từ doanh thu bất động sản giảm 42%. Điều này có thể do thị trường bất động sản đang chậm lại, thanh khoản dự án giảm, hoặc công ty gặp khó khăn trong việc bán hàng.
Hàng tồn kho tăng gần gấp 3 lần cho thấy NHA đang tích trữ nhiều sản phẩm chưa bán được, đặc biệt tại các dự án lớn như Đông Đồng Văn và Mộc Bắc. Hàng tồn kho cao đồng nghĩa với vốn bị khóa lại, ảnh hưởng đến dòng tiền hoạt động.
Tổng nợ vay tăng gần 40% và chiếm hơn một nửa vốn chủ sở hữu cho thấy công ty đang sử dụng đòn bẩy tài chính cao để duy trì hoạt động và phát triển dự án. Nợ vay ngắn hạn lớn cũng tạo áp lực trả nợ trong ngắn hạn.
Việc cấn trừ nợ vay bằng bất động sản với Chủ tịch HĐQT là một hình thức thanh toán không bằng tiền mặt, có thể giúp công ty giảm áp lực trả nợ ngay lập tức nhưng cũng làm tăng rủi ro về quản trị tài sản và minh bạch tài chính.
Nhìn chung, NHA đang trong giai đoạn khó khăn về tài chính và kinh doanh, phản ánh thách thức chung của ngành bất động sản trong bối cảnh thị trường có nhiều biến động và cạnh tranh gia tăng.
Góc nhìn của tôi
Tôi thấy NHA đang trải qua giai đoạn thử thách lớn về cả doanh thu và lợi nhuận. Việc doanh thu bất động sản giảm mạnh trong khi doanh thu khác tăng cho thấy công ty có thể đang phải tìm nguồn thu thay thế để bù đắp.
Hàng tồn kho tăng cao là dấu hiệu cảnh báo về khả năng hấp thụ sản phẩm trên thị trường. Nếu không xử lý được hàng tồn kho, dòng tiền sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng, làm tăng rủi ro thanh khoản.
Đòn bẩy tài chính cao với nợ vay chiếm hơn 50% vốn chủ sở hữu khiến tôi lo ngại về áp lực trả nợ, đặc biệt khi nợ vay ngắn hạn chiếm phần lớn. Việc thanh toán nợ bằng bất động sản cho Chủ tịch có thể là giải pháp tạm thời nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro về giá trị tài sản và tính minh bạch.
Tôi nghĩ nhà đầu tư cần theo dõi sát sao diễn biến dòng tiền, tiến độ bán hàng tại các dự án và các giao dịch liên quan đến tài sản của công ty. Đây là những yếu tố quyết định khả năng phục hồi lợi nhuận và ổn định tài chính của NHA trong thời gian tới.
Kết
NHA đang đối mặt với áp lực giảm lợi nhuận và tăng nợ vay trong bối cảnh thị trường bất động sản có nhiều biến động. Việc cấn trừ nợ bằng nhà đất cho Chủ tịch là điểm cần lưu ý về quản trị tài chính.
Câu hỏi để bạn suy ngẫm: Liệu NHA có thể cân bằng được giữa tăng trưởng doanh thu và kiểm soát rủi ro tài chính trong nửa cuối năm 2026?
Nguồn tham khảo: Bài viết phân tích từ thông tin công bố trên Người quan sát.
Đây là phân tích cá nhân để tham khảo, không phải tư vấn đầu tư. NgheTrading.pro không phải cơ quan báo chí và không phải đơn vị tư vấn đầu tư. Quyết định đầu tư là của bạn.