Giữa tuần giao dịch đầy biến động và sự giảm điểm liên tiếp của chỉ số VN-Index, nhóm cổ phiếu bất động sản bất ngờ ghi nhận đà tăng trưởng tích cực ở một số mã tiêu biểu, trong đó NVL dẫn đầu với mức tăng hơn 12% trong tuần qua.
Bối cảnh & Thông tin chính
Trong tuần giao dịch gần đây, chỉ số VN-Index tiếp tục giảm tuần thứ hai liên tiếp sau khi không thể chinh phục mốc 1.900 điểm, gây áp lực lên nhiều nhóm cổ phiếu như dầu khí, chứng khoán và ngân hàng do dòng tiền yếu và sự thận trọng từ nhà đầu tư trước căng thẳng địa chính trị ở Trung Đông.
Trong khi đó, nhóm cổ phiếu bất động sản nổi bật với các mã tăng điểm đáng kể như NVL tăng 12,44%, TCH tăng 9,42%, HDG tăng 4,03%, TAL tăng 3,8%, bên cạnh VPL và VHM cũng tăng trên 3%.
Đà tăng này xuất hiện sau giai đoạn suy yếu kéo dài từ tháng 10/2025 đến đầu năm 2026, khi nhóm bất động sản chịu áp lực từ xu hướng tăng lãi suất và tồn kho bất động sản đạt mức cao kỷ lục.
Diễn biến chi tiết
Trong tháng 3/2026, các đợt bán giải chấp cổ phiếu liên quan đến lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản cũng ghi nhận diễn biến đáng chú ý. Gia đình Chủ tịch HDC bị các công ty chứng khoán bán giải chấp hơn 2,6 triệu cổ phiếu, trong khi gia đình Chủ tịch DIC Corp từ cuối năm 2025 đến nay liên tục bị bán giải chấp gần 12 triệu cổ phiếu DIG trong tháng 3/2026.
Dù vậy, tín hiệu tích cực đã xuất hiện khi tỉ lệ cổ phiếu bất động sản tăng vượt chỉ số VN-Index cải thiện rõ rệt, với khoảng 18% số mã trong ngành có mức tăng vượt trội.
Theo TS Hồ Sỹ Hòa, Giám đốc nghiên cứu CTCP Chứng khoán DNSE, nhóm này chịu áp lực kép từ chi phí vốn tăng do lãi suất cao, đồng thời giá bất động sản vẫn neo ở mức cao, làm giảm sức hấp dẫn đầu tư ngắn hạn.
Ông Lương Duy Phước (Giám đốc phân tích Kafi) nhận định dòng tiền chảy vào bất động sản vẫn còn hạn chế vì tín dụng ngân hàng không nới lỏng cho người mua nhà và doanh nghiệp phát triển dự án. Thay vào đó, doanh nghiệp bất động sản có thể phải thu hút vốn từ đối tác chiến lược nước ngoài và phát hành trái phiếu doanh nghiệp — kênh huy động vốn mới chỉ đạt khoảng 12% GDP so với tín dụng 146% GDP.
Phần lớn tồn kho hiện là dự án đang xây dựng thay vì sản phẩm hoàn thiện khó bán, tạo điều kiện phân hóa giữa các doanh nghiệp, ưu tiên cho những công ty sở hữu quỹ đất sạch và pháp lý rõ ràng với dự án ra mắt trong vòng 6-12 tháng tới. Các doanh nghiệp tập trung vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền cũng được kỳ vọng có thanh khoản tốt trong thời gian tới.
Tác động tới thị trường & nhà đầu tư
Việc một số cổ phiếu bất động sản bất chấp thị trường chung giảm điểm để tăng giá cho thấy nhóm này đang có dấu hiệu hồi phục điểm sáng, thu hút sự chú ý của nhà đầu tư đang tìm kiếm cơ hội trong ngành bị tác động bởi yếu tố vĩ mô như lãi suất và chính sách tín dụng.
Chính phủ và Bộ Xây dựng cũng đã đưa ra các đề xuất nhằm hỗ trợ phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, giúp tăng nguồn cung bán cho nhóm người có thu nhập trung bình bằng cách áp dụng ưu đãi và rút ngắn thủ tục dự án, đồng thời mở rộng đối tượng được mua nhà ở xã hội để đáp ứng thực tế thị trường.
Cùng với đó, các kế hoạch đầu tư cơ sở hạ tầng lớn trong dài hạn tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội được kỳ vọng sẽ cải thiện kết nối và minh bạch, tạo nền tảng cho sự phục hồi và phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
Đánh giá nhận định
Dù dòng tiền vào nhóm cổ phiếu bất động sản còn hạn chế do ràng buộc tín dụng và áp lực từ lãi suất tăng, tín hiệu hồi phục cùng những chính sách hỗ trợ nhà ở thương mại giá tốt và các kế hoạch phát triển hạ tầng lớn là những điểm cộng tích cực.
Những doanh nghiệp có quỹ đất sạch, pháp lý minh bạch và dự án sẵn sàng mở bán được dự báo sẽ hưởng lợi đầu tiên khi thị trường cân bằng lại. Phân khúc nhà ở vừa túi tiền được chú trọng sẽ là điểm sáng giúp cải thiện thanh khoản và hấp dẫn các nhà đầu tư cẩn trọng ở giai đoạn hiện nay.
Kết luận: Cuộc biến động trên thị trường chứng khoán không làm lu mờ hoàn toàn triển vọng của nhóm cổ phiếu bất động sản, đặc biệt với các doanh nghiệp có chiến lược phát triển phù hợp trong bối cảnh lãi suất cao và sự hỗ trợ từ chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Đây là nhóm đáng theo dõi cho các nhà đầu tư quan tâm đến thị trường tài chính và bất động sản trong thời gian tới.