Tập đoàn Novaland (HoSE: NVL) vừa công bố báo cáo tài chính kiểm toán năm 2025, hé lộ nhiều thách thức liên quan đến dòng tiền hoạt động cũng như áp lực nợ vay và tình hình pháp lý dự án vẫn chưa được cải thiện, đe dọa khả năng hoạt động liên tục của doanh nghiệp trong năm 2026.
Bối cảnh & Thông tin chính
Năm 2025, Novaland ghi nhận doanh thu thuần đạt 6.966 tỷ đồng, giảm 23,2% so với năm 2024. Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế lại cải thiện đáng kể, đạt 1.861 tỷ đồng – khác biệt lớn so với mức lỗ 4.395 tỷ đồng năm trước. Sự phục hồi này chủ yếu do việc hoàn nhập 6.256 tỷ đồng chi phí về nghĩa vụ đất đai và phạt chậm nộp thuế, không phải là kết quả trực tiếp từ hoạt động kinh doanh cốt lõi của công ty.
Tính đến cuối năm 2025, tiền và các khoản tương đương tiền của doanh nghiệp chỉ đạt 4.395 tỷ đồng, trong khi nợ ngắn hạn lên đến 95.997 tỷ đồng, tương đương tỷ lệ khoảng 4,6 lần so với tiền mặt. Dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm 6.145 tỷ đồng, cho thấy Novaland chưa thể cải thiện sức mạnh tài chính ngắn hạn để xử lý các nghĩa vụ sắp đến hạn.
Diễn biến chi tiết
Tổng tài sản của công ty đạt 249.908 tỷ đồng, trong đó phần lớn là hàng tồn kho và các khoản phải thu chiếm tỷ trọng khoảng 91%. Điều này đồng nghĩa phần lớn giá trị nằm ở các dự án đang triển khai và công nợ, khó có thể chuyển đổi thành dòng tiền mặt nhanh chóng, làm hạn chế thanh khoản ngắn hạn của Novaland.
Cơ cấu nợ vay cũng có nhiều biến động: tổng dư nợ vay và trái phiếu tăng 9,46% lên 67.391 tỷ đồng, trong đó dư nợ ngắn hạn giảm 14,23% xuống còn 31.718 tỷ đồng, còn dư nợ dài hạn tăng tới 45% lên 35.673 tỷ đồng, chủ yếu từ các khoản vay ngân hàng và bên thứ ba.
Trong năm, doanh nghiệp đã trả 16.220 tỷ đồng cho các nghĩa vụ nợ vay và trái phiếu, đồng thời giải ngân thêm 21.448 tỷ đồng vốn mới. Tuy nhiên, vẫn còn 9.644 tỷ đồng nghĩa vụ nợ đến hạn nhưng chưa được thanh toán. Novaland đã đạt một số thỏa thuận bước đầu với các chủ nợ trị giá 12.761 tỷ đồng và đề xuất gia hạn trái phiếu thêm 2 năm với lãi suất 11,5% mỗi năm, kèm điều kiện chuyển đổi thành cổ phiếu hoặc hoán đổi bằng bất động sản. Các khoản nợ còn lại vẫn đang trong quá trình thương thảo.
Song song đó, tập đoàn này đang thực hiện kế hoạch bán tài sản trị giá 18.541 tỷ đồng để bổ sung dòng tiền. Tính đến nay, Novaland thu về 2.441 tỷ đồng, tương đương khoảng 13% kế hoạch. Số tài sản trị giá 10.343 tỷ đồng đang hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng, trong khi 3.931 tỷ đồng đã ký hợp đồng nguyên tắc và phần còn lại vẫn tìm kiếm đối tác phù hợp.
Dòng tiền trong tương lai của Novaland còn phụ thuộc lớn vào việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý dự án và tiến độ bàn giao nhà. Tổng sản phẩm của công ty đến cuối năm 2025 là 42.999 căn, trong đó chỉ mới bàn giao khoảng 6.502 căn (khoảng 15%). Năm 2026, dự kiến sẽ bàn giao thêm khoảng 5.241 căn tại các dự án chủ lực như Aqua City và một số dự án tại TP HCM.
Tại Aqua City, một phân khu mới đã được phê duyệt đánh giá tác động môi trường ngày 25/3/2026, mở đường cho hoàn thiện dự án và bàn giao khoảng 9.200 sản phẩm trong hai năm 2026-2027. Nhiều dự án khác dự kiến sẽ hoàn tất thủ tục pháp lý và có thể mở bán từ quý II-III/2026.
Doanh thu kỳ vọng trong giai đoạn 2026-2030 là 519.469 tỷ đồng, trong đó năm 2027 được dự báo sẽ có doanh thu cao nhất, đạt khoảng 221.046 tỷ đồng, tập trung chủ yếu vào Aqua City và NovaWorld Phan Thiết. Để hỗ trợ dòng tiền, Novaland cũng có hạn mức tín dụng 19.690 tỷ đồng đã được phê duyệt, trong đó mới giải ngân 6.002 tỷ đồng. Các cổ đông lớn cam kết hỗ trợ tài chính khi cần thiết.
Tác động tới thị trường & nhà đầu tư
Việc Novaland đối mặt áp lực nợ lớn và thanh khoản yếu là tín hiệu cảnh báo đối với thị trường chứng khoán và nhà đầu tư quan tâm cổ phiếu NVL. Nếu tiến độ tái cấu trúc nợ và bán tài sản không được đẩy nhanh hoặc các vướng mắc pháp lý dự án không được tháo gỡ, khả năng Novaland duy trì hoạt động liên tục sẽ bị ảnh hưởng, dẫn đến rủi ro lớn cho các cổ đông và các bên liên quan.
Ngược lại, việc hoàn thiện các thủ tục pháp lý và bàn giao đúng tiến độ sẽ tạo điều kiện tích cực cho dòng tiền cải thiện, từ đó gia tăng niềm tin của nhà đầu tư và ảnh hưởng tích cực lên cổ phiếu NVL trên thị trường tài chính.
Đánh giá nhận định
Novaland đang trong giai đoạn quan trọng của quá trình tái cấu trúc tài chính và pháp lý dự án. Sự thành công trong việc gia hạn nợ, bán tài sản và tiến hành bàn giao sản phẩm đúng kế hoạch sẽ quyết định khả năng duy trì hoạt động ổn định của doanh nghiệp trong các năm tiếp theo.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản nhiều biến động, những nỗ lực của Novaland nhằm cải thiện dòng tiền và thanh khoản sẽ là điểm mấu chốt thu hút nhà đầu tư và giữ vững vị thế trên thị trường chứng khoán.
Kết luận: Novaland đang đối mặt nhiều điều kiện sống còn về dòng tiền, nợ đến hạn và pháp lý dự án trong năm 2026. Sự phối hợp hiệu quả giữa tái cấu trúc nợ, bán tài sản và tháo gỡ pháp lý sẽ quyết định khả năng hoạt động liên tục và sức bền tài chính của doanh nghiệp.
