Những tháng đầu năm 2026, thị trường mua bán – sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam đang dần phục hồi, đánh dấu bằng nhiều giao dịch quan trọng từ nhà ở, khu đô thị đến khách sạn nghỉ dưỡng. Trong bối cảnh nguồn vốn ngoại tiếp tục đổ mạnh, các doanh nghiệp nội buộc phải chủ động tái cơ cấu để tránh rủi ro bị lép vế hay thậm chí là bị thâu tóm.
Bối cảnh & Thông tin chính
Theo báo cáo của Grant Thornton Vietnam, trong hai tháng đầu năm 2026, thị trường M&A Việt Nam diễn ra 27 thương vụ với tổng giá trị đạt khoảng 554,9 triệu USD. Trong đó, lĩnh vực bất động sản chiếm gần 393 triệu USD, tiếp tục duy trì vị trí dẫn đầu về giá trị giao dịch.
Dù con số tổng giá trị này có phần thấp hơn so với quý cuối năm 2025, các chuyên gia đánh giá đây là diễn biến theo chu kỳ khi các doanh nghiệp thường tập trung rà soát danh mục và tái cấu trúc để chuẩn bị cho các thương vụ lớn hơn trong tương lai.
Diễn biến chi tiết
Thị trường M&A không hề ngưng trệ mà đang trong trạng thái tích lũy với hàng loạt giao dịch đáng chú ý được thực hiện. Cụ thể, Công ty cổ phần Everland An Giang đã mua lại phân khu 7.1 thuộc dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (Đồng Nai) từ Tổng công ty cổ phần Đầu tư phát triển xây dựng (DIG) với diện tích khoảng 14,3 ha, giá trị hơn 489 tỷ đồng.
Bên cạnh đó, Công ty cổ phần TNT Phú Hòa chi khoảng 2.465 tỷ đồng để tiếp nhận chuyển nhượng các phân khu 1, 2 và 3, tổng diện tích khoảng 30,7 ha của cùng dự án này.
Ở phân khúc nhà ở cao tầng, đơn vị Diamond Realty Investment La Pura thuộc Tập đoàn Mitsubishi (Nhật Bản), đã thông qua liên doanh Công ty TNHH Đầu tư bất động sản cao tầng Thuận An 1 để mua toàn bộ cổ phần Công ty cổ phần Bất động sản đầu tư và phát triển cao ốc Thiên Long từ Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt, với giá trị thanh toán đợt đầu lên tới 1.901 tỷ đồng.
Song song với các thương vụ mua, xu hướng thoái vốn cũng diễn ra mạnh. Công ty cổ phần Địa ốc First Real (FIR) đã quyết định chuyển nhượng 10 triệu cổ phần, chiếm 22,22% vốn tại Công ty cổ phần Thương mại – Dịch vụ – Khách sạn Bạch Đằng với giá trị tối thiểu 300 tỷ đồng, rút khỏi dự án Bạch Đằng Complex tại Đà Nẵng.
Tác động tới thị trường & nhà đầu tư
Đối với nhà đầu tư nước ngoài, đây là cơ hội để gia tăng hiện diện trên thị trường Việt Nam. Nhiều quỹ ngoại đã tập trung vào các dự án quy mô lớn, phát triển đô thị, khu công nghiệp và trung tâm logistics. Điển hình là Tập đoàn SkyWorld Development Berhad (Malaysia) ký biên bản ghi nhớ để tiếp cận khu đất gần 1 ha ở Lái Thiêu (TP.HCM) phát triển dự án căn hộ cao tầng với hơn 1.200 sản phẩm.
UOA Group (Malaysia) với khoản đầu tư 68 triệu USD cũng sở hữu khu đất hơn 2.000 m² tại trung tâm TP.HCM, còn Gamuda Land hoàn tất thâu tóm quỹ đất hơn 1,1 ha tại Hải Phòng với giá trị khoảng 1.000 tỷ đồng để phát triển chung cư cao cấp.
Trong lĩnh vực nghỉ dưỡng, ASB HPL North Asia (Singapore) mua lại khách sạn Hotel Perle D’Orient Cát Bà với giá trị 38 triệu USD. Ngược lại, khách sạn Parkroyal Saigon được chuyển nhượng từ nhà đầu tư ngoại sang Công ty TNHH TCG Land thuộc Tập đoàn Thành Công với giá 15,7 triệu USD.
Những động thái này cho thấy dòng vốn ngoại không chỉ đa dạng về quốc tịch mà còn đa dạng về chiến lược đầu tư từ mua toàn phần đến liên doanh và nắm giữ cổ phần.
Đánh giá nhận định
Mặc dù thị trường có nhiều dấu hiệu tích cực, nhưng cũng tồn tại những rủi ro nhất định. Những bài học từ giai đoạn 2011-2012 cho thấy khi lãi suất tăng cao, doanh nghiệp nội thường dè dặt, tạo điều kiện cho nhà đầu tư ngoại dễ dàng thâu tóm các quỹ đất giá rẻ để thu lợi nhuận lớn.
Hiện nay, với việc lãi vay tăng trở lại, tâm lý nhà đầu tư trong nước có phần thận trọng trong khi dòng vốn ngoại lại tích cực săn tìm bất động sản phù hợp.
Theo ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc Thị trường vốn JLL Việt Nam, từ tháng 8 đến tháng 9 năm 2026 có thể là giai đoạn thị trường M&A trở nên sôi động hơn khi doanh nghiệp nội đã chuẩn bị đủ nguồn lực và điều kiện giải ngân thuận lợi. Ngoài ra, khả năng FTSE Russell nâng hạng thị trường chứng khoán Việt Nam trong quý III cũng được kỳ vọng tạo hiệu ứng tích cực.
Giai đoạn 2026-2030 nhiều khả năng sẽ chứng kiến sự cạnh tranh khốc liệt hơn dựa trên chất lượng sản phẩm và dịch vụ thay vì chỉ dựa vào giá cả. M&A sẽ tiếp tục là công cụ quan trọng giúp doanh nghiệp tái cấu trúc và nâng cao chất lượng bất động sản trên thị trường.
Tuy nhiên, nếu doanh nghiệp nội tiếp tục chậm trễ trong việc thích nghi và chiến lược M&A, họ có thể mất vị thế ngay trong sân nhà vào tay các nhà đầu tư ngoại ngày càng quyết đoán và bài bản.
Kết luận: Thị trường M&A bất động sản Việt Nam trong năm 2026 đang bước vào một giai đoạn mới với nhiều cơ hội và thách thức. Đặc biệt, áp lực từ dòng vốn ngoại đặt ra yêu cầu doanh nghiệp nội phải nhanh chóng tái cấu trúc và nâng cao năng lực cạnh tranh để không bị lấn át trên chính thị trường của mình.
Hưng Nguyên