Trong tháng 3 vừa qua, dòng tiền từ các quỹ đầu tư dồn mạnh vào nhóm cổ phiếu bất động sản, tiêu biểu là Novaland (NVL) với khối lượng mua ròng dẫn đầu, trong khi nhiều mã vốn hóa lớn khác trong ngành lại bị giảm tỷ trọng đáng kể.
Bối cảnh & Thông tin chính
Đầu quý II/2024, thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng rõ nét từ các chính sách mới được ban hành như Nghị định 49, 50, 54 cùng Nghị quyết 7 và Chỉ thị 05, nhằm tháo gỡ vướng mắc pháp lý về Luật Đất đai, xử lý tiền sử dụng và thuê đất, đồng thời hoàn thiện khung khổ pháp lý kinh doanh nhà ở và đẩy nhanh xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia. Trong bối cảnh này, dòng tiền quỹ đầu tư tập trung giải ngân không trải rộng mà chọn lọc kỹ càng những doanh nghiệp bất động sản ưu tú.
Diễn biến chi tiết
Cụ thể, Novaland (NVL) dẫn đầu với 3,85 triệu cổ phiếu được mua ròng trong tháng 3. Các mã tiếp theo gồm IDICO (IDC), Vinaconex (VCG), Hà Đô (HDG) và Nam Long (NLG) cũng ghi nhận lượng mua ròng lớn. Trái lại, các doanh nghiệp lớn như Khang Điền (KDH), Vinhomes (VHM), Đất Xanh (DXG) và Vingroup (VIC) chịu áp lực bán ròng mạnh.
Xét theo giá trị vốn hóa, Hà Đô tăng thêm 162,59 tỷ đồng, IDICO thêm 157,89 tỷ đồng, Novaland tăng 91,74 tỷ đồng và Nam Long thêm 90,24 tỷ đồng trong khi Vingroup giảm 4.324,2 tỷ đồng, Vinhomes giảm 3.338,39 tỷ đồng và Khang Điền giảm 2.834,74 tỷ đồng, tổng giá trị giảm tại ba doanh nghiệp lớn này lên tới hơn 10.497 tỷ đồng, vượt xa mức tăng của nhóm mua ròng.
Phân tích theo nhóm nhà đầu tư, tổ chức trong nước mua ròng tổng cộng khoảng 9.165 tỷ đồng trong tháng 3 ở nhiều phân nhóm bất động sản, ngược lại nhà đầu tư nước ngoài bán ròng khoảng 7.714 tỷ đồng, khối tự doanh mua ròng 117 tỷ đồng, còn nhà đầu tư cá nhân trong nước bán ròng hơn 1.577 tỷ đồng. Cơ cấu này cho thấy lực mua chủ yếu đến từ tổ chức trong nước trong khi vốn ngoại tiếp tục rút vốn.
Mặc dù Novaland dẫn đầu về khối lượng mua ròng, vị trí dẫn đầu về giá trị nắm giữ thuộc về Hà Đô với giá trị sở hữu đạt 1.477,77 tỷ đồng, chiếm 13,49% cổ phiếu lưu hành, Nam Long và IDICO lần lượt đạt 1.049,13 tỷ đồng (7,46%) và 865,92 tỷ đồng (4,63%). Novaland có giá trị sở hữu khoảng 339,78 tỷ đồng, tương đương 1,08% lượng cổ phiếu lưu hành. Mặt khác, tốc độ tăng tỷ lệ nắm giữ cao nhất thuộc về An Gia (AGG) với 51,02% trên lượng nắm giữ cuối kỳ, tiếp theo là Vinaconex (VCG), IDICO và Novaland với các tỷ lệ lần lượt là 27,83%, 16,71% và 16,02%.
Ở chiều giảm, Khang Điền (KDH) giảm tỷ lệ bán ròng lên tới 280,26%, Viglacera 231,53%, Đất Xanh 167,46%, Đất Xanh Services 104,18% và Becamex IDC 99,76%. Tuy nhiên, các doanh nghiệp này vẫn được quỹ đầu tư giữ lại lượng cổ phiếu khá lớn sau giai đoạn giảm tỷ trọng.
Đáng chú ý, mặt bằng định giá của nhóm bất động sản đã tăng lên khi P/B trailing đạt 2,96 lần tính đến ngày 9/4/2024, cao hơn rõ rệt so với mức trung bình nhiều năm. Điều này phản ánh sự thu hẹp trạng thái định giá thấp đều khắp ngành trong khi các doanh nghiệp vẫn phải đối mặt với tác động từ mặt bằng lãi suất và tiến độ bàn giao dự án.
Tác động tới thị trường & nhà đầu tư
Riêng với Novaland (NVL), danh mục cổ phiếu của các quỹ đã tăng từ 20,17 triệu cổ phiếu cuối tháng 2 lên 24,01 triệu cổ phiếu cuối tháng 3, tương ứng mức tăng khoảng 19,1%, cùng với sự tăng số lượng quỹ nắm giữ từ 13 lên 16. Dù vậy, quy mô nắm giữ chưa đạt đỉnh cao như cuối năm trước khi gần 32 triệu cổ phiếu NVL được sở hữu.
Trong cơ cấu cổ đông quỹ, VanEck Vietnam ETF vẫn là nhà đầu tư lớn nhất với hơn 13,2 triệu cổ phiếu nhưng lại giảm 2,6 triệu cổ phiếu trong tháng. Ngược lại các quỹ như DCDS, VNDAF, VDEF, Global X MSCI Vietnam và EVESG tăng mua mạnh cổ phiếu NVL, biểu hiện dòng tiền chủ động và trong nước đang mạnh lên.
Trên thị trường, nhà đầu tư cá nhân và tổ chức trong nước cùng mua ròng lần lượt 243,72 tỷ đồng và 234,54 tỷ đồng, tự doanh mua ròng 68,42 tỷ đồng, trong khi nhà đầu tư nước ngoài bán ròng 546,67 tỷ đồng cổ phiếu Novaland. Giá cổ phiếu NVL tăng từ 12.300 đồng cuối tháng 2 lên 14.150 đồng cuối tháng 3 (tăng 15,04%), và tiếp tục tăng lên 16.800 đồng đầu tháng 4, tương ứng tăng thêm 18,02%. Phiên giao dịch ngày 9/4 đạt thanh khoản hơn 81,7 triệu cổ phiếu.
Bên cạnh đó, Novaland công bố báo cáo tài chính hợp nhất kiểm toán năm 2025, đồng thời đề ra kế hoạch doanh thu 22.715 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 1.852 tỷ đồng cho năm 2024, tăng so với 6.966 tỷ đồng doanh thu và 1.861 tỷ đồng lợi nhuận của năm trước.
Doanh nghiệp cũng đang thúc đẩy quá trình xây dựng, bàn giao và cấp giấy chứng nhận tại các dự án lớn như The Grand Manhattan, Victoria Village, Palm City, NovaWorld Hồ Tràm, Aqua City và NovaWorld Phan Thiết. Song song đó, Novaland triển khai tái cơ cấu vốn qua các khoản vay chuyển đổi với tổng quy mô 2.500 tỷ đồng, có thể chuyển đổi thành cổ phiếu với giá chuyển đổi bằng 115% giá đóng cửa cổ phiếu tại thời điểm xác định.
Đồng thời, kỳ vọng về giảm mặt bằng lãi suất cũng được củng cố sau cuộc họp của Ngân hàng Nhà nước với các ngân hàng thương mại ngày 9/4, hứa hẹn tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp bất động sản nói chung và Novaland nói riêng.
Đánh giá nhận định
Sự tập trung dòng tiền của quỹ đầu tư vào một vài cổ phiếu bất động sản chọn lọc phản ánh thái độ thận trọng trong bối cảnh chính sách được cải thiện nhưng vẫn còn nhiều yếu tố vĩ mô như lãi suất và tiến độ dự án tác động. Việc NVL trở thành điểm sáng nhờ khối lượng mua ròng lớn kết hợp với thông tin tài chính tích cực và kỳ vọng giảm lãi suất sẽ tiếp tục thu hút dòng vốn, từ đó có thể hỗ trợ đà tăng giá cổ phiếu.
Bên cạnh đó, sự rút vốn từ các doanh nghiệp vốn hóa lớn như Vingroup hay Vinhomes cho thấy nhà đầu tư đang tìm cơ hội tại các doanh nghiệp tiềm năng khác với mức định giá hợp lý hơn hoặc kỳ vọng tăng trưởng cụ thể.
Kết luận: Tháng 3 là giai đoạn rõ rệt trong cơ cấu dòng tiền quỹ đầu tư tại nhóm bất động sản khi dòng vốn có sự chọn lọc, tập trung vào các cổ phiếu như NVL, HDG, IDC và NLG, đại diện cho xu hướng đa dạng hóa và cơ cấu lại danh mục nhằm tối ưu hóa lợi nhuận trong bối cảnh thị trường tài chính và chính sách bất động sản đang chuyển biến mạnh mẽ.