Bạn có bao giờ tự hỏi tại sao một doanh nghiệp bất động sản có lượng tiền khách đặt cọc tăng mạnh lại lại báo lãi giảm sâu?
Chuyện gì vừa xảy ra với DIG?
Theo báo cáo tài chính quý 3/2026 của Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Group, mã DIG), doanh thu thuần của công ty đạt 761 tỷ đồng, giảm 43% so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận gộp giảm 51%, còn hơn 160 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế hợp nhất chỉ đạt 69 tỷ đồng, giảm 64% so với quý 3/2025.
Doanh thu tài chính tăng mạnh gần 24,5 lần, đạt gần 71 tỷ đồng, chủ yếu nhờ bán các khoản đầu tư và lãi tiền gửi. Tuy nhiên, chi phí tài chính cũng tăng 56%, lên 78 tỷ đồng, trong đó chi phí lãi vay chiếm 36 tỷ đồng. Công ty còn lỗ hơn 8 tỷ đồng từ các công ty liên doanh, liên kết, trong khi cùng kỳ năm trước lãi hơn 23 tỷ đồng.
Lũy kế 9 tháng đầu năm, DIG đạt doanh thu thuần 1.519 tỷ đồng, giảm 14% so với cùng kỳ, nhưng lợi nhuận trước thuế tăng 11%, đạt 242 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế hợp nhất tăng nhẹ 1,4%, đạt 203 tỷ đồng.
Điểm đáng chú ý là tiền khách hàng đặt chỗ mua bất động sản tại cuối quý 3 lên tới hơn 4.500 tỷ đồng, tăng hơn 3.000 tỷ đồng so với đầu năm. Tổng giá trị tiền khách đặt cọc và người mua trả trước ngắn hạn đạt hơn 7.000 tỷ đồng, chiếm phần lớn khoản phải trả ngắn hạn của DIG.
Trong khi đó, tổng tài sản của công ty tăng nhẹ lên hơn 20.000 tỷ đồng, nhưng tiền mặt giảm mạnh từ 3.279 tỷ đồng xuống còn 282 tỷ đồng. Các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn tăng từ 421 tỷ đồng lên hơn 5.000 tỷ đồng, chủ yếu là tiền gửi ngân hàng.
Trên thị trường, cổ phiếu DIG đóng cửa phiên 30/10 ở mức 9.550 đồng, thấp nhất trong hơn 3 năm, giảm khoảng 35% từ tháng 5/2026 và hơn 50% so với đỉnh tháng 10 năm ngoái.
Theo FireAnt
Điều cần hiểu sâu hơn
DIC Group hoạt động chính trong lĩnh vực phát triển bất động sản và xây dựng, với các dự án khu đô thị, khu dân cư và du lịch. Tiền khách đặt cọc (tiền khách hàng đặt chỗ mua bất động sản) là khoản tiền khách hàng trả trước để giữ quyền mua sản phẩm, chưa được ghi nhận là doanh thu theo chuẩn mực kế toán cho đến khi bàn giao hoặc hoàn thành các điều kiện hợp đồng.
Việc tiền đặt cọc tăng mạnh cho thấy nhu cầu khách hàng vẫn còn, nhưng chưa chắc đã tương ứng với doanh thu thực tế được ghi nhận trong kỳ. Đây là điểm quan trọng khi đánh giá dòng tiền và lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản.
Giảm mạnh lợi nhuận quý 3 của DIG có thể do tiến độ bàn giao dự án chậm, hoặc chi phí phát sinh tăng cao. Trong khi đó, doanh thu tài chính tăng nhờ bán các khoản đầu tư và lãi tiền gửi cho thấy công ty đang tận dụng nguồn vốn nhàn rỗi để tạo thu nhập phụ trợ.
Việc giảm tiền mặt trong khi tăng mạnh các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn cho thấy DIG đang chuyển đổi tiền mặt sang các kênh đầu tư khác nhằm tối ưu hóa lợi suất. Tuy nhiên, áp lực từ khoản phải trả ngắn hạn tăng cao, đặc biệt tiền đặt cọc khách hàng, cũng làm tăng rủi ro thanh khoản nếu dự án không triển khai đúng kế hoạch.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang chịu nhiều áp lực, việc DIG giảm kế hoạch doanh thu và lợi nhuận năm 2026 cũng phản ánh sự thận trọng của doanh nghiệp trước các biến động kinh tế và chính sách.
Góc nhìn của tôi
Tôi nhìn thấy một bức tranh tài chính khá phức tạp ở DIG. Tiền khách đặt cọc tăng mạnh là dấu hiệu tích cực về nhu cầu sản phẩm, nhưng cũng đồng thời tạo áp lực lớn về dòng tiền và tiến độ dự án. Nếu công ty không bàn giao đúng hạn, khoản tiền này có thể trở thành gánh nặng nợ phải trả.
Lợi nhuận quý 3 giảm sâu cho thấy rủi ro về chi phí hoặc tiến độ dự án. Việc tăng doanh thu tài chính từ bán đầu tư và lãi tiền gửi là điểm cộng, nhưng không bền vững nếu hoạt động cốt lõi gặp khó.
Tôi cũng chú ý đến việc DIG giảm nợ vay tài chính, điều này giúp giảm áp lực lãi vay nhưng đồng thời làm tăng các khoản phải trả ngắn hạn từ khách hàng. Đây là điểm cần theo dõi kỹ vì có thể ảnh hưởng đến thanh khoản.
Về mặt cổ phiếu, giá giảm sâu phản ánh kỳ vọng thị trường về kết quả kinh doanh và rủi ro ngành bất động sản hiện tại. Nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ các yếu tố dòng tiền, tiến độ dự án và khả năng quản trị rủi ro của DIG trước khi ra quyết định.
Kết
DIG đang đứng trước thách thức cân bằng giữa tăng trưởng doanh thu từ tiền khách đặt cọc và áp lực giảm lợi nhuận do chi phí và tiến độ dự án. Dòng tiền và khả năng quản lý các khoản phải trả sẽ là yếu tố then chốt trong thời gian tới.
Câu hỏi để bạn suy ngẫm: Liệu DIG có thể chuyển lượng tiền đặt cọc lớn thành doanh thu thực tế và lợi nhuận bền vững trong các quý tới?
Nguồn tham khảo: Bài viết phân tích từ thông tin công bố trên FireAnt.
Đây là phân tích cá nhân để tham khảo, không phải tư vấn đầu tư. NgheTrading.pro không phải cơ quan báo chí và không phải đơn vị tư vấn đầu tư. Quyết định đầu tư là của bạn.
