Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) đang đối diện với các thách thức tài chính đáng chú ý ngay trước thềm đại hội đồng cổ đông thường niên dự kiến tổ chức vào tháng 4 năm 2026. Dòng tiền âm kéo dài và áp lực chi phí lãi vay tăng mạnh là những vấn đề nổi bật trong bối cảnh doanh nghiệp vừa công bố kết quả kinh doanh năm 2025 với doanh thu, lợi nhuận đều đạt mức cao kỷ lục nhiều năm.
Bối cảnh & Thông tin chính
Thông báo của Nhà Khang Điền trên Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM (HoSE) xác định ngày giao dịch không hưởng quyền là 24/3/2026, chuẩn bị cho đại hội đồng cổ đông năm 2026. Vừa qua, công ty cũng được biết nằm trong nhóm 26 doanh nghiệp được Thanh tra Chính phủ kết luận có vi phạm liên quan đến việc sử dụng hơn 100 tỷ đồng vốn trái phiếu sai mục đích, không theo phương án đã được duyệt.
Diễn biến chi tiết
Báo cáo tài chính hợp nhất năm 2025 của Nhà Khang Điền cho thấy doanh thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ đạt 4.686 tỷ đồng, tăng 40% so với năm 2024. Lợi nhuận gộp đạt 2.775 tỷ đồng, cao hơn 60%, trong khi lợi nhuận sau thuế đạt 1.633 tỷ đồng, tăng gấp đôi. Lợi nhuận của công ty mẹ là 1.052 tỷ đồng, tăng 30% so với năm trước.
Tuy nhiên, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của công ty âm 3.174,7 tỷ đồng trong năm 2025, giảm so với mức âm 3.647,5 tỷ đồng của năm 2024. Đây là năm thứ năm liên tiếp Nhà Khang Điền ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm do tăng mạnh các khoản phải thu và tồn kho trong quá trình triển khai các dự án.
Cụ thể, các khoản phải thu trong năm tăng thêm 2.460 tỷ đồng, bao gồm các khoản ngắn hạn của khách hàng tăng từ 166 tỷ đồng lên 1.262 tỷ đồng và khoản trả trước khách hàng từ 1.641,6 tỷ đồng lên gần 3.279,5 tỷ đồng. Số tiền trả trước này chủ yếu phát sinh cho quyền sử dụng đất, chuyển nhượng vốn góp và dịch vụ xây dựng.
Hàng tồn kho cuối năm 2025 lên tới hơn 23.264 tỷ đồng, đứng trong top các doanh nghiệp có tồn kho bất động sản lớn trên thị trường, phần lớn là bất động sản xây dựng dở dang. Các dự án trọng điểm như Bình Trưng Đông (9.200 tỷ đồng), Tân Tạo (8.685 tỷ đồng), Bình Hưng 11A (2.005 tỷ đồng) và Phong Phú 2 (1.891 tỷ đồng) chiếm phần lớn tồn kho.
Vì dòng tiền kinh doanh không đủ đáp ứng nhu cầu vốn, Nhà Khang Điền tiếp tục tăng vay nợ, với tổng nợ vay tài chính cuối năm 2025 vượt hơn 10.149 tỷ đồng, tăng hơn 3.051 tỷ đồng so với cuối năm 2024, chủ yếu vay từ OCB, VietinBank và VPBank. VietinBank là đối tác tín dụng chính, chủ yếu giải ngân cho các dự án dài hạn Bình Trưng và Tân Tạo.
Lãi suất vay theo biên độ 3,5% đến 4% cộng lãi suất cơ sở tăng mạnh cuối năm 2025 khiến chi phí lãi vay vốn hóa tăng lên gần 829 tỷ đồng, so với hơn 383,5 tỷ đồng ở nửa đầu năm. Điều này không chỉ ảnh hưởng chi phí tài chính mà còn đẩy giá trị hàng tồn kho lên cao một cách cơ học, tạo rủi ro tài chính nếu dự án kéo dài.
Đáng chú ý, lãi suất cơ sở vay đã tăng lên 12-14% trong quý I và nửa đầu năm 2026, dự kiến sẽ gia tăng áp lực chi phí cho Nhà Khang Điền.
Tác động tới thị trường & nhà đầu tư
Bất chấp những thách thức trên, công ty chứng khoán MBS đã đưa cổ phiếu KDH vào danh mục khuyến nghị tích cực, dự báo Nhà Khang Điền có thể bứt phá doanh thu lợi nhuận trong giai đoạn 2026-2027 nhờ hoàn thiện pháp lý và triển khai đồng loạt 4 dự án lớn gồm Gladia (Bình Trưng Đông phân khu cao tầng), Bình Trưng mở rộng, The Solina (Bình Hưng 11A), và khu công nghiệp Lê Minh Xuân.
Tuy nhiên, việc thắt chặt tín dụng bất động sản cùng chi phí vay mua nhà tăng cao đang là rào cản lớn đối với thị trường, ảnh hưởng tiêu cực đến kế hoạch kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản, trong đó có Nhà Khang Điền. Dư nợ tín dụng bất động sản tại thời điểm cuối 2025 đạt 4,74 triệu tỷ đồng, tăng 36,24% so với cuối năm 2024 và chiếm hơn 25% tổng dư nợ toàn hệ thống ngân hàng.
Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu kiểm soát chặt tín dụng bất động sản duy trì dưới 25% chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống trong quý đầu tiên năm 2026, đồng thời hạn chế tốc độ tăng dư nợ vay tại các ngân hàng, đẩy lãi suất cho vay bất động sản lên cao, đặc biệt tại các ngân hàng có vốn nhà nước.
Điều này có thể ảnh hưởng tiêu cực đến các phân khúc đất nền tỉnh, biệt thự nghỉ dưỡng hạng sang mà Nhà Khang Điền đang phát triển, gây áp lực lên thanh khoản và định giá cổ phiếu.
Đánh giá nhận định
Mặc dù kết quả kinh doanh năm 2025 cho thấy sự phục hồi tích cực của Nhà Khang Điền, những thách thức về dòng tiền, áp lực chi phí vay và rủi ro thị trường tài chính đang báo hiệu nhiều khó khăn phía trước. Việc vốn hóa chi phí lãi vay tuy giúp làm đẹp báo cáo nhưng có thể tạo ra rủi ro tài chính lớn nếu dự án kéo dài. Áp lực chính sách thắt chặt tín dụng sẽ là thước đo quan trọng tác động đến triển vọng toàn ngành và doanh nghiệp.
Kết luận: Nhà Khang Điền đang đứng trước ngã rẽ quan trọng khi phải cân bằng giữa phát triển dự án và quản lý tài chính chặt chẽ. Đại hội đồng cổ đông năm 2026 sẽ là sự kiện quan trọng để các nhà đầu tư đánh giá kế hoạch ứng phó với thách thức dòng tiền âm và chi phí lãi vay gia tăng trong bối cảnh thị trường tài chính biến động.
