Mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tại Việt Nam đang có xu hướng tăng từ cuối năm 2025, với một số ngân hàng áp dụng lãi suất sau ưu đãi lên đến 16%/năm. Mặc dù vậy, giá bất động sản trên thị trường vẫn duy trì ở mức cao, trong khi thanh khoản lại giảm sút rõ rệt.
Bối cảnh & Thông tin chính
Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), dòng vốn tín dụng giữ vai trò quan trọng trong vận hành thị trường bất động sản. Sự tăng của lãi suất vay mua nhà đã làm giảm thanh khoản, đặc biệt tại các khu vực từng tăng trưởng nóng trước đó. Nhiều ngân hàng hiện nay áp dụng lãi suất sau ưu đãi khoảng 12 – 14%/năm, có lúc lên đến 16%/năm, cao hơn nhiều so với mức ưu đãi 5 – 6% trước đây chỉ cố định trong 3 – 6 tháng.
Diễn biến chi tiết
Từ cuối tháng 10/2025, lãi suất vay mua nhà tăng mạnh đã khiến nhiều người vay gặp áp lực tài chính lớn hơn. Đặc biệt với những người từng dùng các gói vay ưu đãi thấp để đầu tư ngắn hạn thì chi phí vốn tăng cao đang làm đảo lộn kế hoạch tài chính. Dù thị trường bất động sản có dấu hiệu chậm lại về giao dịch, giá căn hộ tại Hà Nội vẫn tăng từ khoảng 40 triệu đồng/m2 vào năm 2022 lên gần 87 triệu đồng/m2 năm 2025. Tại TP.HCM, giá căn hộ cũng tăng từ 46 triệu đồng/m2 lên 75 triệu đồng/m2 cùng giai đoạn.
Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn cho biết giá bất động sản khó giảm sâu do một số nguyên nhân chính: đầu tiên là sự chậm trễ của hiệu ứng chính sách tài chính lên giá; thứ hai là nguồn cung căn hộ thị trường vẫn hạn chế do nhiều dự án vướng pháp lý kéo dài thời gian triển khai; thứ ba là đa số chủ sở hữu bất động sản không gặp áp lực tài chính lớn vì họ vay ít hoặc dùng vốn tự có, nên không muốn bán cắt lỗ.
Thị trường bất động sản hiện rơi vào tình trạng “kẹt giữa hai đầu”: giá bất động sản giữ mức cao do chi phí đầu vào còn lớn trong khi lượng hấp thụ giảm do lãi suất vay tăng và sức mua yếu.
Tác động tới thị trường & nhà đầu tư
Tăng lãi suất vay mua nhà khiến thanh khoản thị trường giảm, nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn và ưu tiên sự an toàn trong đầu tư. Điều này dẫn đến sự phân hóa rõ rệt giữa những người sử dụng đòn bẩy tài chính cao và các chủ sở hữu có vốn tự có. Giao dịch trong ngắn hạn giảm xuống, khiến thị trường bất động sản bước vào giai đoạn thanh lọc tự nhiên các mô hình đầu tư rủi ro.
Đánh giá nhận định
Bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội đánh giá trong ngắn hạn, giá sơ cấp bất động sản sẽ giữ xu hướng tăng do nguồn cung hạn chế và nhu cầu nhà ở chất lượng cao tăng. Giá thứ cấp đang cao hơn giá sơ cấp phản ánh nhu cầu các căn hộ bàn giao ngay tăng lên. Về dài hạn, triển vọng thị trường vẫn tích cực với việc mở rộng hạ tầng giao thông, tạo điều kiện cho các khu dân cư mới hình thành.
Kết luận: Dù lãi suất cho vay mua nhà tăng lên mức cao chưa từng có, giá bất động sản tại các đô thị lớn vẫn duy trì ở mức cao và khó giảm sâu trong khi thanh khoản thị trường có xu hướng sụt giảm rõ rệt. Nhà đầu tư cần thận trọng khi sử dụng đòn bẩy tài chính cao, bởi thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn thanh lọc và điều chỉnh về mặt giao dịch.