Công ty Chứng khoán MB (MBS) vừa công bố báo cáo ngành bất động sản quý I/2026, nhận định thị trường đất nền tại Hà Nội giảm 4% và giá nhà tại TP.HCM sụt khoảng 2% so với cuối năm 2025 do áp lực từ lãi suất cao và hạn chế tín dụng. Tuy nhiên, các yếu tố tích cực từ chính sách pháp lý và đầu tư công vẫn giúp thị trường ổn định phần nào.
Bối cảnh & Thông tin chính
Trong báo cáo mới nhất, MBS đánh giá tình hình thị trường bất động sản đầu năm 2026 diễn biến khá chậm do lãi suất duy trì mức cao và có xu hướng tăng, ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động của các doanh nghiệp và nhu cầu của người mua. Việc tín dụng bị siết chặt khiến chủ đầu tư thận trọng hơn với dự án mới, đồng thời tạo gánh nặng tài chính cho các dự án đang triển khai.
Theo số liệu từ batdongsan.com.vn dẫn lại bởi MBS, giá đất nền tại Hà Nội đã giảm khoảng 4% trong quý I/2026 so với thời điểm cuối năm 2025. Trong khi đó, giá nhà ở tại TP.HCM cũng giảm khoảng 2% trong cùng giai đoạn.
Diễn biến chi tiết
MBS nhấn mạnh việc thanh khoản thị trường bất động sản giảm sâu, dẫn đến áp lực điều chỉnh giá nhẹ ở một số phân khúc. Áp lực lãi suất tăng và chính sách hạn chế tín dụng khiến nhóm khách hàng đầu cơ và sử dụng đòn bẩy tài chính lớn phải thận trọng hơn, làm chậm khả năng hấp thụ sản phẩm trên thị trường.
Bên cạnh đó, MBS cũng ghi nhận những tín hiệu tích cực hỗ trợ thị trường như sự hoàn thiện và minh bạch hơn trong khung pháp lý các dự án, cũng như các chính sách tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho lĩnh vực bất động sản.
Đáng chú ý, tiến độ đầu tư công được đẩy mạnh giúp gia tăng giá trị bất động sản xung quanh các công trình hạ tầng. MBS nhấn mạnh việc Ngân hàng Nhà nước yêu cầu giữ ổn định mặt bằng lãi suất có thể giúp ổn định thị trường tiền tệ và ngăn không để lãi suất tiếp tục tăng trong thời gian tới.
Mặt khác, Đồng Nai dự kiến trở thành thành phố trực thuộc Trung ương thứ bảy của Việt Nam, điều này được kỳ vọng kích thích phát triển hạ tầng và thu hút dòng vốn đầu tư. Nhiều doanh nghiệp lớn trong ngành như NVL, NLG, DXG, DIC, PDR đang sở hữu quỹ đất lớn hoặc có kế hoạch mở rộng dự án tại Đồng Nai với diện tích từ vài chục đến hàng nghìn hecta.
Về kết quả kinh doanh, MBS dự báo lợi nhuận quý I/2026 của các doanh nghiệp bất động sản phân hóa rõ rệt. Những công ty có lợi nhuận tăng mạnh thường có yếu tố bất thường như ghi nhận lợi nhuận từ bán buôn dự án hay lợi nhuận tài chính từ bán cổ phần. Trong khi đó, đa phần doanh nghiệp khác sẽ duy trì lợi nhuận ổn định hoặc giảm nhẹ so với cùng kỳ năm trước.
Đáng chú ý, quý đầu năm không phải lúc các doanh nghiệp tập trung bàn giao dự án, do đó chưa kỳ vọng bứt phá lợi nhuận trong ngắn hạn. Mức định giá cổ phiếu ngành bất động sản hiện ở mức thấp hơn trung bình và trung vị của 5 năm gần đây, phản ánh sự nhạy cảm cao với biến động lãi suất.
Dựa trên dự báo mặt bằng lãi suất sẽ sớm ổn định, MBS cho rằng thanh khoản phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực có thể được cải thiện. Các cổ phiếu bất động sản như NLG, KDH và PDR được nhìn nhận phù hợp để nhà đầu tư tích lũy dài hạn.
Tác động tới thị trường & nhà đầu tư
Áp lực từ lãi suất cao và siết tín dụng khiến thanh khoản thị trường bất động sản giảm, dẫn đến giá giảm nhẹ ở một số phân khúc, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi giải ngân vào các cổ phiếu ngành này. Tuy nhiên những bước đi cải thiện pháp lý và đầu tư công tạo tiền đề tích cực cho sự phục hồi trong trung và dài hạn.
Các doanh nghiệp bất động sản sở hữu quỹ đất lớn tại những khu vực tiềm năng như Đồng Nai có cơ hội thu hút dòng vốn. Do đó, nhà đầu tư nên ưu tiên lựa chọn cổ phiếu doanh nghiệp có nền tảng tài chính mạnh và chiến lược phát triển rõ ràng để giảm thiểu rủi ro.
Đánh giá nhận định
MBS đánh giá thị trường bất động sản quý I/2026 vẫn còn nhiều thách thức do lãi suất tăng và hạn chế tín dụng, khiến quá trình hồi phục chậm. Tuy nhiên, các yếu tố như hoàn thiện khung pháp lý, cấp phép nhanh hơn cho dự án, cùng sự hỗ trợ từ chính sách tiền tệ ổn định đang dần tạo ra môi trường thuận lợi hơn cho lĩnh vực này.
Sự phân hóa lợi nhuận doanh nghiệp cũng phản ánh sự khác biệt về chiến lược và khả năng xử lý các yếu tố bất thường trong kinh doanh. Dòng vốn đầu tư ban đầu tập trung vào những doanh nghiệp có quỹ đất lớn, đang phát triển dự án tại các khu vực trọng điểm như Đồng Nai.
Kết luận: Quý I/2026 ghi nhận giá đất nền Hà Nội giảm 4% và nhà ở TP.HCM giảm 2%, tác động chủ yếu do lãi suất cao và hạn chế tín dụng. Tuy nhiên, với các cải thiện về pháp lý, đầu tư công và tín hiệu ổn định lãi suất, thị trường bất động sản Việt Nam được kỳ vọng sẽ dần hồi phục, mở ra cơ hội cho nhà đầu tư dài hạn lựa chọn cổ phiếu phù hợp.
