Công ty cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy (mã chứng khoán NBB) đang đứng trước thách thức lớn trong năm 2026 khi đồng thời thực hiện hai dự án bất động sản quy mô gồm dự án Jasari (trước đây là NBB Garden III) và khu dân cư cao tầng NBB II, trong khi nguồn vốn tự có hạn chế và dư nợ vay lên tới 4.461,7 tỷ đồng tạo áp lực tài chính đáng kể.
Bối cảnh & Thông tin chính
Cuối năm 2024, dự án NBB Garden III sau nhiều năm gián đoạn pháp lý đã được phê duyệt điều chỉnh quy hoạch thành dự án Jasari với quy mô 5,3 ha, tổng vốn đầu tư 4.478 tỷ đồng, dự kiến cung cấp hơn 2.700 căn hộ ra thị trường. Tiếp theo, giữa năm 2025, NBB tiếp tục được phê duyệt chủ trương đầu tư dự án khu dân cư cao tầng NBB II với quy mô 7,9 ha, vốn đầu tư 4.136 tỷ đồng.
Diễn biến chi tiết
Hai dự án được triển khai song song kỳ vọng giúp NBB gia tăng nguồn hàng và phục hồi kết quả kinh doanh sau chu kỳ suy giảm. Năm 2025, chi phí xây dựng dở dang tại Jasari tăng 16,9%, tương đương 156,1 tỷ đồng lên 1.080,9 tỷ đồng, chiếm 13,87% tổng tài sản; trong khi NBB II ghi nhận tăng 9,3%, tương đương 80,5 tỷ đồng lên 945,7 tỷ đồng, chiếm 12,14% tổng tài sản.
Dự án Jasari sẽ triển khai từ 2024 đến 2029, NBB II giai đoạn 2024-2030. Theo ông Lê Quốc Bình, Tổng giám đốc công ty mẹ CII, dự án Jasari đã bắt đầu đền bù từ 2008, dự kiến khởi công, mở bán năm 2026 và bàn giao năm 2028, đồng nghĩa doanh thu chỉ được ghi nhận khi hoàn thành bàn giao.
Như vậy, trong ngắn hạn, các dự án chưa đóng góp doanh thu nhưng vẫn gia tăng chi phí đầu tư, gây áp lực dòng tiền.
Trước đó, lợi nhuận của NBB giảm mạnh từ trên 314 tỷ đồng mỗi năm giai đoạn 2019-2021 xuống còn 7,2 tỷ đồng năm 2022, 1,1 tỷ đồng năm 2023, 0,4 tỷ đồng năm 2024 và tăng nhẹ lên 10,6 tỷ đồng năm 2025. Hiệu quả kinh doanh yếu với ROA 0,14% và ROE 0,61% năm 2025, thấp hơn nhiều so với trung bình ngành lần lượt là 3,95% và 14,47%.
Tác động tới thị trường & nhà đầu tư
Số dư nợ vay của NBB chiếm tới 244,8% vốn chủ sở hữu, cao hơn nhiều mức trung bình ngành 88%, với tiền mặt cuối năm 2025 chỉ 4,07 tỷ đồng. Trong đó, công ty vay ngắn hạn 1.098,4 tỷ đồng và vay dài hạn hàng nghìn tỷ tại các ngân hàng VPBank, VietinBank, TPBank và từ công ty mẹ CII. Sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay và công ty mẹ trong bối cảnh lãi suất vay liên tục tăng lên 12-13% mỗi năm khiến chi phí tài chính gia tăng, ảnh hưởng đến lợi nhuận doanh nghiệp và sức mua của nhà đầu tư bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính.
SSI Research nhận định doanh nghiệp bất động sản sẽ phải áp dụng nhiều chính sách kích cầu, giảm biên lợi nhuận để giữ sức hấp thụ thị trường trong bối cảnh lãi suất tăng và tâm lý nhà đầu tư chuyển biến thận trọng.
Đánh giá nhận định
Dù sở hữu quỹ đất lớn như dự án De Lagi (124,53 ha) và Sơn Tịnh (102,7 ha) với tổng vốn đầu tư gần 4.500 tỷ đồng, nhưng việc nguồn lực tài chính hạn chế sẽ khiến NBB khó khăn trong việc triển khai đồng loạt và đúng tiến độ. Việc đẩy mạnh hai dự án Jasari và NBB II sẽ mở ra cơ hội định giá lại doanh nghiệp vốn chịu tác động của chu kỳ suy giảm trước đó, nếu doanh nghiệp giải được bài toán vốn và cân đối được sức hấp thụ thị trường.
Tuy nhiên, áp lực vốn cao, chi phí lãi vay tăng cùng với sự yếu đi của cầu nhà đất đòi hỏi NBB cần có chiến lược tài chính hiệu quả hơn và sự hỗ trợ bền vững từ công ty mẹ CII.
Kết luận: Năm 2026 là năm bản lề đối với Năm Bảy Bảy khi doanh nghiệp đối diện hai thách thức lớn: huy động vốn để triển khai dự án và đảm bảo sức mua trên thị trường bất động sản đang chịu ảnh hưởng bởi lãi suất tăng và yếu tố tâm lý. Kết quả thành công của Jasari và NBB II sẽ quyết định bước phục hồi lợi nhuận và giá trị cổ phiếu của NBB trên thị trường chứng khoán trong thời gian tới.