Thị trường mua bán sáp nhập (M&A) tại Việt Nam đang trở nên sôi động hơn bao giờ hết khi nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) duy trì mức cao kỷ lục. Bên cạnh đó, xu hướng dịch chuyển các lĩnh vực đầu tư vào bất động sản công nghiệp, đặc biệt là logistics, đang tạo ra nhiều cơ hội hấp dẫn cho nhà đầu tư trong nước và quốc tế.
Bối cảnh & Thông tin chính
Tính đến năm 2025, tổng giá trị giao dịch M&A trong lĩnh vực bất động sản Việt Nam đạt gần 2,5 tỷ USD, thể hiện sự cải thiện rõ nét về mặt pháp lý và quy hoạch cũng như mức độ phối hợp giữa các bên liên quan trên thị trường. Dòng vốn đầu tư ưu tiên các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, quỹ đất được phê duyệt quy hoạch cùng lộ trình triển khai cụ thể.
Trong đó, bất động sản công nghiệp và logistics tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, phù hợp với xu hướng mở rộng ra các khu vực vệ tinh. Các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm như sân bay Long Thành, Vành đai 3, metro số 2, cầu Phú Mỹ 2 ở miền Nam và Vành đai 4 vùng Thủ đô, tuyến cao tốc Bắc – Nam phía Đông cùng việc cải thiện tiếp cận cảng Lạch Huyện ở miền Bắc đang thúc đẩy mạnh mẽ sự phát triển các trung tâm logistics quy mô lớn.
Diễn biến chi tiết
Dòng vốn M&A tập trung nhiều vào các dự án có tiềm năng phát triển bền vững với đội ngũ quản lý năng lực cao. Nhà đầu tư trong nước chiếm ưu thế về tần suất các giao dịch quy mô vừa và nhỏ, trong khi nhà đầu tư nước ngoài hướng vào tài sản chiến lược thuộc phân khúc đô thị tích hợp, nhà ở cao cấp và bất động sản công nghiệp.
Ba yếu tố quan trọng nâng đỡ dòng vốn M&A trong lĩnh vực logistics gồm: nhu cầu tăng mạnh từ thương mại điện tử và ngành phân phối đòi hỏi kho bãi hiện đại; chi phí đất tại các khu công nghiệp truyền thống tăng cao thúc đẩy xu hướng dịch chuyển ra khu vực vệ tinh có quỹ đất rộng; cùng với đó là các tiêu chuẩn vận hành hiện đại về công nghệ, tự động hóa và thực hành tiêu chuẩn ESG khiến nhà đầu tư phải nâng cấp chất lượng tài sản và tái cơ cấu danh mục đầu tư.
Dự kiến giai đoạn tháng 8-9/2026 sẽ là thời điểm sôi động của thị trường M&A khi doanh nghiệp đã tích luỹ nguồn lực, thuận lợi khảo sát thực địa cũng như giải ngân nhanh trước cuối năm. Ngoài ra, dự báo đợt đánh giá nâng hạng thị trường chứng khoán Việt Nam của FTSE Russell trong quý 3/2026 sẽ hỗ trợ tâm lý thị trường tích cực hơn.
Bên cạnh những động lực trên, còn tồn tại một số thách thức cần được giải quyết để thúc đẩy đầu tư nước ngoài và thị trường M&A phát triển hơn nữa. Những vấn đề nổi cộm bao gồm sự thiếu đồng bộ trong chính sách tại các địa phương, gây khó khăn khi triển khai các dự án logistics đa tỉnh; tiến độ xử lý hành chính còn kéo dài và thiếu minh bạch do chưa có sự phối hợp hiệu quả giữa các cơ quan quản lý về đất đai, quy hoạch, môi trường; đồng thời khung pháp lý cho M&A như chuyển nhượng vốn, quyền sử dụng đất và cơ chế giải quyết tranh chấp cũng cần được hoàn thiện và đơn giản hóa thủ tục.
Tác động tới thị trường & nhà đầu tư
Sự gia tăng của dòng vốn FDI đạt 27,6 tỷ USD trong tổng vốn đăng ký 38,4 tỷ USD năm 2025, tăng 9% so với cùng kỳ, cho thấy nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục đánh giá kỹ lưỡng dự án qua các tiêu chí uy tín, năng lực thực thi và quản lý danh mục. Xu hướng ưu tiên hợp tác cùng đối tác có năng lực đồng hành xuyên suốt vòng đời dự án giúp gia tăng tính bền vững và khả năng sinh lời.
Ngành logistics đang trở thành phân khúc trọng điểm của bất động sản công nghiệp Việt Nam với sự phát triển cả về chất lượng và quy mô. Chi phí thuê đất tại các khu công nghiệp dự kiến tăng trưởng 5-6% mỗi năm trong giai đoạn 2026-2030, góp phần nâng cao giá trị đầu tư và hoạt động M&A.
Đánh giá nhận định
Thị trường bất động sản công nghiệp, đặc biệt logistics, dự kiến sẽ duy trì sức hút mạnh mẽ trong giai đoạn 2026-2030, trở thành động lực quan trọng cho sự phát triển bền vững thị trường M&A. Khi thị trường cạnh tranh ngày càng dựa trên chất lượng sản phẩm và dịch vụ cùng các tiêu chuẩn vận hành chuyên nghiệp, hoạt động M&A sẽ tiếp tục đóng vai trò then chốt trong việc tái cấu trúc danh mục đầu tư, nâng cao chất lượng nguồn cung.
Nền tảng vĩ mô ổn định, sự cải thiện không ngừng của hệ thống hạ tầng kết nối cùng dòng vốn FDI tích cực sẽ là điều kiện thuận lợi để thị trường tài chính và bất động sản công nghiệp tại Việt Nam phát triển mạnh mẽ hơn nữa trong tương lai.
Kết luận: Việc duy trì dòng vốn FDI kỷ lục và xu hướng dịch chuyển sang lĩnh vực bất động sản công nghiệp, đặc biệt logistics, đang làm tăng sức hấp dẫn của thị trường M&A Việt Nam. Nhà đầu tư nên chú trọng đến các dự án có pháp lý rõ ràng, chiến lược phát triển bền vững và đội ngũ quản lý năng lực nhằm tận dụng cơ hội đầu tư dài hạn hiệu quả trong bối cảnh thị trường chứng khoán và tài chính liên tục mở rộng.
