Ngày 18/3, giao dịch thỏa thuận 7,5 triệu cổ phiếu KDH đã diễn ra với giá trị khoảng 195 tỷ đồng, tương đương mức giá 26.000 đồng/cổ phiếu, diễn ra bởi quỹ Vietnam Investment Property Limited. Đây là động thái giảm tỷ lệ sở hữu của quỹ này tại Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH).
Bối cảnh & Thông tin chính
Theo dữ liệu từ Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM (HOSE), Vietnam Investment Property Limited đã bán ra khoảng 7,5 triệu cổ phiếu KDH thông qua phương thức thỏa thuận vào ngày 18/3. Trước giao dịch, quỹ sở hữu gần 9,5 triệu cổ phiếu, tương đương 0,85% vốn tại KDH, và giảm xuống còn hơn 1,99 triệu cổ phiếu, chiếm khoảng 0,18% vốn điều lệ sau giao dịch.
Quỹ Vietnam Investment Property Limited có mối liên hệ với bà Nguyễn Thị Diệu Phương, thành viên Hội đồng Quản trị và bà Vương Hoàng Thảo Linh, thành viên Ban Kiểm soát của Nhà Khang Điền. Ngoài ra, quỹ này cũng thuộc nhóm các quỹ quản lý bởi VinaCapital.
Diễn biến chi tiết
Đợt thoái vốn của Vietnam Investment Property Limited vừa qua được thực hiện trong bối cảnh Công ty được các công ty chứng khoán như VCSC duy trì khuyến nghị mua cổ phiếu KDH. Tuy nhiên, VCSC đã điều chỉnh giảm 10% giá mục tiêu xuống còn 43.700 đồng/cổ phiếu nhằm phản ánh các giả định thận trọng hơn về tốc độ tăng giá bán trung bình tại các dự án từ mức 5–8%/năm xuống còn 3–5%/năm.
Đồng thời, VCSC dự kiến chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp (SG&A) sẽ tăng lên để hỗ trợ tỷ lệ hấp thụ sản phẩm trong bối cảnh lãi suất tăng. Họ cũng tăng giả định WACC thêm 0,1 điểm phần trăm. Song song đó, dự án khu dân cư Cát Lái (8,2 ha, phường Cát Lái, TP.HCM) được đưa vào định giá, góp phần bù đắp một phần ảnh hưởng từ các điều chỉnh trên.
VCSC dự báo lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ năm 2026 có thể tăng 59% so với cùng kỳ, lên mức 1,7 nghìn tỷ đồng, chủ yếu nhờ tiếp tục bán và bàn giao các sản phẩm thấp tầng tại dự án Gladia. Đến năm 2027, lợi nhuận dự kiến tăng thêm 37%, hỗ trợ bởi việc hoàn tất bàn giao Gladia thấp tầng, cũng như mở bán và bàn giao các phân khu cao tầng của Gladia, dự án The Solina và các dự án KCN Lê Minh Xuân mở rộng, Bình Trưng Đông.
VCSC cũng điều chỉnh giảm 5% và 6% dự báo lợi nhuận sau thuế năm 2026 và 2027 do chi phí SG&A và chi phí tài chính tăng, đồng thời lùi tiến độ bàn giao tại Bình Trưng Đông sang năm 2027. Tuy nhiên, điều chỉnh này được bù đắp qua dự báo doanh thu và hàng tồn kho từ một số dự án mở bán trước đó tại TP.HCM và lùi một phần bàn giao Gladia thấp tầng sang năm 2027.
Một điểm đáng chú ý là mảng bất động sản nhà ở của KDH được dự báo doanh số trung bình đạt 7,6 nghìn tỷ đồng mỗi năm trong giai đoạn 2026–2027, cao hơn gấp đôi so với mức trung bình ba năm trước, nhờ các dự án mới được mở bán mạnh mẽ.
Hiện tại, cổ phiếu KDH đang giao dịch với hệ số P/B dự phóng 1,3x cho năm 2026 và 1,2x cho năm 2027, thấp hơn nhiều so với mức trung bình 5 năm là 2,2x. VCSC nhận định mức định giá này chưa phản ánh đầy đủ giá trị thực của doanh nghiệp, nhất là khi xét đến quỹ đất lớn và vị trí đắc địa ở trung tâm TP.HCM cùng triển vọng tăng trưởng dài hạn của KDH.
Tác động tới thị trường & nhà đầu tư
Việc quỹ lớn liên quan đến nội bộ công ty thoái vốn với khối lượng cổ phiếu lớn có thể tạo áp lực ngắn hạn lên giá cổ phiếu KDH, tuy nhiên động thái này cũng mang tính bình thường trong quản lý danh mục đầu tư. Định giá hiện tại hợp lý và thấp hơn giá trị thực tiềm năng có thể là cơ hội cho nhà đầu tư cá nhân và tổ chức tham gia tích lũy trong trung và dài hạn.
Đồng thời, những điều chỉnh về dự báo và kế hoạch bán hàng, bàn giao sản phẩm cho thấy Nhà Khang Điền đang kiểm soát thận trọng rủi ro liên quan đến chi phí gia tăng và yếu tố thị trường tài chính, qua đó duy trì khả năng tăng trưởng lợi nhuận trong những năm tiếp theo.
Đánh giá nhận định
KDH vẫn được đánh giá có nền tảng tài chính và quỹ đất tốt cùng chiến lược phát triển bền vững, mặc dù tốc độ tăng giá bán sẽ phải điều chỉnh hợp lý theo chu kỳ và bối cảnh lãi suất. Việc các tổ chức như VCSC duy trì khuyến nghị mua sau khi cân nhắc các yếu tố thị trường cho thấy sự tin tưởng vào triển vọng dài hạn của doanh nghiệp.
Rủi ro chính đối với KDH nằm ở khả năng chậm trễ trong việc mở bán các dự án mới và các sự kiện địa chính trị, có thể ảnh hưởng đến chính sách tiền tệ và chi phí tài chính của doanh nghiệp.
Kết luận: Việc quỹ Vietnam Investment Property Limited thoái 7,5 triệu cổ phiếu KDH với giá trị 195 tỷ đồng phản ánh cơ cấu lại danh mục đầu tư, trong khi Nhà Khang Điền vẫn duy trì tiềm năng tăng trưởng lợi nhuận và triển vọng tích cực trong ngành bất động sản TP.HCM, tạo cơ hội đáng chú ý cho nhà đầu tư hướng tới thị trường chứng khoán và cổ phiếu doanh nghiệp trong dài hạn.
