Nhà Đà Nẵng (mã chứng khoán NDN) hiện đang trải qua giai đoạn gián đoạn nguồn cung dự án trong khi tăng cường hoạt động đầu tư tài chính để bớt phụ thuộc vào bất động sản. Đây là bước đi nhằm duy trì kết quả kinh doanh sau khi giai đoạn tăng trưởng nhờ bàn giao dự án Monarchy – Block B kết thúc.
Bối cảnh & Thông tin chính
Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng (NDN) dự kiến tổ chức đại hội cổ đông thường niên năm 2026 vào ngày 25/4. Theo tài liệu họp, doanh nghiệp vẫn tiếp tục kế hoạch phát triển dự án mới tại 13 Nguyễn Chí Thanh (tên thương mại N Tower) với giá trị quyền sử dụng đất gần 26,4 tỷ đồng. Tuy nhiên, tiến độ triển khai dự án này từ quý I/2026 đến quý IV/2028 chưa rõ ràng và đang được bàn thảo kỹ lưỡng trên cơ sở kế hoạch đầu tư được duyệt từ năm ngoái.
Trước đó, NDN từng lên kế hoạch phát triển dự án Paracel trên đường Phan Đăng Lưu (Đà Nẵng) với tổng vốn đầu tư 450 tỷ đồng, dự kiến khởi công từ quý IV/2020. Tuy nhiên, đến cuối năm 2025, dự án mới ghi nhận quyền sử dụng đất 16,3 tỷ đồng và chi phí xây dựng dở dang 11,23 tỷ đồng, cho thấy tiến độ dường như chưa được đẩy nhanh.
Dự án 13 Nguyễn Chí Thanh vốn được giao từ năm 2010 để xây dựng chung cư cao tầng nhưng không được sử dụng đúng mục đích trong thời gian dài, theo kết luận của Kiểm toán Nhà nước năm 2019. Khu đất này sau đó được dùng làm bãi đỗ xe và dịch vụ ăn uống tạm thời trước khi được đưa vào góp vốn thành lập pháp nhân mới với giá trị định giá hơn 25 tỷ đồng.
Diễn biến chi tiết
Nhà Đà Nẵng phát triển theo mô hình dự án đơn lẻ, hoàn thành thành công The Monarchy – Block A (diện tích 1.842 m2, vốn đầu tư 130 tỷ đồng) vào năm 2016 và Monarchy – Block B (diện tích 8.967 m2, vốn đầu tư hơn 1.000 tỷ đồng) bàn giao năm 2020. Sau đó, doanh nghiệp chưa bổ sung dự án mới đủ điều kiện triển khai, tạo khoảng trống trong hoạt động kinh doanh trung tâm.
Dữ liệu tài chính cho thấy doanh thu và lợi nhuận của NDN giảm mạnh sau giai đoạn đỉnh điểm 2020-2021. Năm 2020, doanh thu đạt 329,2 tỷ đồng; năm 2021 đạt 251,8 tỷ đồng. Nhưng đến năm 2024, doanh thu chỉ còn 55,6 tỷ đồng, giảm 87,2% so với năm 2020, và tiếp tục giảm 52,2% xuống 26,6 tỷ đồng vào năm 2025. Lợi nhuận năm 2025 có dấu hiệu hồi phục nhưng chủ yếu đến từ đầu tư tài chính thay vì bất động sản.
Cả ba năm 2020, 2021 và 2023 đều là những năm lợi nhuận cao nhất nhờ doanh thu chủ yếu từ dự án Monarchy – Block B. Ngoài ra, năm 2021, NDN ghi nhận thêm 121,2 tỷ đồng doanh thu tài chính từ đầu tư chứng khoán, gấp năm lần so với 24,2 tỷ đồng của năm trước đó.
Dự kiến, khoảng trống doanh thu từ các dự án bất động sản mới sẽ kéo dài ít nhất đến năm 2028, khi các dự án Paracel và 13 Nguyễn Chí Thanh có thể hoàn tất các thủ tục và bắt đầu ghi nhận doanh thu theo chu kỳ phát triển từ 1,5-2 năm.
Tác động tới thị trường & nhà đầu tư
Trước thực trạng thiếu dự án mới, Nhà Đà Nẵng tăng cường đầu tư tài chính, tập trung vào cổ phiếu vốn hóa lớn trong rổ VN30. Tính đến 31/12/2025, danh mục đầu tư chứng khoán đạt 389 tỷ đồng, chiếm gần 30% tổng tài sản, gồm cổ phiếu HPG (90,9 tỷ đồng), VHM (70,4 tỷ đồng), DGC (64,4 tỷ đồng) và TCB (6,1 tỷ đồng).
Chiến lược này được kỳ vọng hưởng lợi từ việc FTSE Russell nâng hạng thị trường chứng khoán Việt Nam từ thị trường cận biên lên thị trường mới nổi thứ cấp dự kiến vào tháng 9/2026, qua đó thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài tăng cao và tạo cơ hội sinh lời trên thị trường cổ phiếu.
Tuy nhiên, đầu tư tài chính cũng tiềm ẩn rủi ro, chẳng hạn cổ phiếu DGC gần đây sụt giảm do vướng mắc pháp lý và biến động thị trường. Bài học từ năm 2022 khi NDN ghi nhận lỗ tài chính 125,8 tỷ đồng, trong đó trích lập dự phòng 86,7 tỷ đồng cho danh mục đầu tư cho thấy sự biến động ngay cả với doanh nghiệp có kinh nghiệm.
Thị trường dự kiến sẽ nhận thêm dòng vốn thụ động khoảng 1,67 tỷ USD từ các quỹ ETF toàn cầu khi được nâng hạng, phân bổ đều trong 3-5 quý tới theo mô hình của Ả Rập Xê-út năm 2019, giúp hỗ trợ thị trường hấp thụ dòng tiền một cách có kiểm soát.
Song sau thời gian cao điểm, thị trường có thể đối mặt áp lực chốt lời nếu không có thêm các yếu tố hỗ trợ mới, điều này có thể ảnh hưởng đến các doanh nghiệp như NDN đang dựa nhiều vào đầu tư tài chính trong ngắn hạn.
Đánh giá nhận định
Nhà Đà Nẵng đang đứng trước thách thức lớn khi thiếu dự án bất động sản mới trong khi nguồn thu từ đầu tư tài chính biến động khó lường. Việc duy trì hoạt động đầu tư chứng khoán là cần thiết để duy trì kết quả kinh doanh nhưng không thể thay thế hoàn toàn vai trò chủ lực của lĩnh vực bất động sản.
Tiến độ các dự án mới như Paracel và 13 Nguyễn Chí Thanh cần thêm thời gian giải quyết các vướng mắc pháp lý và thủ tục, trì hoãn khả năng tạo dòng tiền ổn định cho doanh nghiệp. Khoảng trống dự án dẫn đến doanh thu giảm sút kéo dài, đồng nghĩa với áp lực lên chiến lược phát triển dài hạn của công ty.
Câu chuyện của Nhà Đà Nẵng cũng phản ánh thách thức chung đối với nhiều doanh nghiệp bất động sản quy mô vừa tại Việt Nam hiện nay, khi thị trường bất động sản không còn sôi động như trước, còn chu kỳ phát triển dự án kéo dài và khó tránh biến động tài chính khi mở rộng đầu tư ngoài lĩnh vực cốt lõi.
Kết luận: Gián đoạn nguồn cung dự án khiến Nhà Đà Nẵng phải dựa nhiều vào đầu tư tài chính để duy trì kinh doanh trong ngắn hạn, tuy nhiên, sự phụ thuộc này ẩn chứa rủi ro và không thể thay thế được vai trò chủ đạo của bất động sản. Việc hoàn thiện các dự án mới và tháo gỡ các vướng mắc pháp lý là chìa khóa để doanh nghiệp ổn định dòng tiền và phát triển bền vững trên thị trường tài chính Việt Nam.