Bạn có bao giờ tự hỏi vì sao một doanh nghiệp bất động sản có doanh thu tăng mạnh lại vẫn chịu áp lực lợi nhuận giảm sâu và cổ phiếu dưới mệnh giá?
Chuyện gì vừa xảy ra với TDH?
Theo Vnbusiness, sau soát xét báo cáo tài chính hợp nhất bán niên 2026, CTCP Phát triển Nhà Thủ Đức (mã TDH) ghi nhận doanh thu thuần 6 tháng đầu năm đạt khoảng 91 tỷ đồng, tăng 253% so với cùng kỳ. Doanh thu tăng chủ yếu nhờ hoạt động bán hàng hóa với mức tăng hơn 1.000%, đạt khoảng 66 tỷ đồng. Tuy nhiên, doanh thu bán hàng hóa bất động sản chỉ đạt 6 tỷ đồng, còn doanh thu cho thuê bất động sản giảm gần 18%, còn khoảng 11 tỷ đồng.
Dù doanh thu tăng mạnh, giá vốn hàng bán cũng tăng tới 403%, lên 74 tỷ đồng, khiến lợi nhuận gộp chỉ tăng 52%, đạt 17 tỷ đồng, với biên lợi nhuận gộp thu hẹp còn khoảng 18%. Chi phí bán hàng tăng gần 867%, lên hơn 7 tỷ đồng, chủ yếu do chi phí nhân viên và dịch vụ mua ngoài. Kết quả, TDH lỗ thuần hoạt động kinh doanh khoảng 3 tỷ đồng.
Lợi nhuận khác giảm 75%, còn 6 tỷ đồng do khoản tiền bồi hoàn theo bản án phúc thẩm giảm. Lợi nhuận sau thuế hợp nhất 6 tháng đầu năm chỉ còn gần 2 tỷ đồng, giảm khoảng 90% so với cùng kỳ và giảm hơn 85% so với con số tự lập trước đó (hơn 12 tỷ đồng).
Nguyên nhân chính là trích lập dự phòng khoản tạm ứng 2,5 tỷ đồng và bổ sung dự phòng phải thu khoảng 8 tỷ đồng theo yêu cầu kiểm toán. Ngoài ra, doanh thu và giá vốn hợp đồng hợp tác kinh doanh dự án TDH-Tocontap được điều chỉnh về đúng kỳ phát sinh.
Tính đến 30/6/2026, tổng tài sản TDH đạt khoảng 675 tỷ đồng, giảm 2% so với đầu năm. Tiền và tương đương tiền giảm 45%, còn gần 13 tỷ đồng. Các khoản phải thu ngắn hạn tăng 21%, lên gần 77 tỷ đồng. Hàng tồn kho thuần khoảng 272 tỷ đồng, chiếm hơn 40% tổng tài sản, với dự phòng giảm giá gần 166 tỷ đồng.
Tổng dự phòng nợ khó đòi gần 464 tỷ đồng, trong đó dự phòng phải thu khách hàng ngắn hạn gần như toàn bộ giá gốc 213 tỷ đồng. Nợ phải trả cuối kỳ khoảng 481 tỷ đồng, chiếm hơn 71% tổng nguồn vốn. Vốn chủ sở hữu đạt hơn 193 tỷ đồng, tăng gần 7% so với đầu năm, nhưng lỗ lũy kế vẫn ở mức gần 935 tỷ đồng, tương đương 83% vốn góp chủ sở hữu.
Trên thị trường, cổ phiếu TDH giao dịch dưới mệnh giá 10.000 đồng/cp, dao động trong khoảng 3.000-5.850 đồng/cp trong 52 tuần qua.
Điều cần hiểu sâu hơn
TDH hoạt động chính trong lĩnh vực bất động sản, bao gồm phát triển dự án, bán hàng hóa và cho thuê bất động sản. Doanh thu tăng mạnh trong kỳ chủ yếu đến từ hoạt động bán hàng hóa, nhưng giá vốn tăng nhanh hơn nhiều khiến biên lợi nhuận gộp thu hẹp. Đây là dấu hiệu cho thấy chi phí đầu vào hoặc giá vốn dự án có thể đang chịu áp lực lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận.
Việc trích lập dự phòng lớn cho khoản tạm ứng và phải thu khó đòi phản ánh rủi ro tín dụng và khả năng thu hồi các khoản phải thu của TDH. Dự phòng giảm giá hàng tồn kho cũng khá cao, cho thấy giá trị thực tế của các dự án bất động sản đang thấp hơn nhiều so với giá gốc đầu tư. Điều này có thể liên quan đến thị trường bất động sản đang gặp khó khăn hoặc các dự án chậm tiến độ, khó bán.
Lỗ lũy kế gần 1.000 tỷ đồng tương đương 83% vốn góp chủ sở hữu là con số cảnh báo về sức khỏe tài chính của TDH. Lỗ lũy kế lớn làm giảm khả năng huy động vốn mới và ảnh hưởng đến niềm tin nhà đầu tư. Cổ phiếu giao dịch dưới mệnh giá phản ánh tâm lý thị trường thận trọng, thậm chí bi quan về triển vọng ngắn hạn của doanh nghiệp.
Trong bối cảnh ngành bất động sản Việt Nam đang chịu nhiều áp lực từ chính sách thắt chặt tín dụng và sự chậm lại của thị trường, TDH phải đối mặt với thách thức kép: vừa phải kiểm soát chi phí, vừa cần cải thiện dòng tiền và quản lý rủi ro tài chính. Việc điều chỉnh báo cáo tài chính sau soát xét cũng cho thấy sự thận trọng hơn trong việc phản ánh chính xác tình hình tài chính, điều này giúp nhà đầu tư có cái nhìn thực tế hơn về doanh nghiệp.
Góc nhìn của tôi
Tôi nhìn nhận TDH đang trong giai đoạn khó khăn về tài chính và hoạt động. Mặc dù doanh thu tăng mạnh, nhưng lợi nhuận giảm sâu và áp lực dự phòng lớn cho thấy doanh nghiệp chưa kiểm soát tốt chi phí và rủi ro thu hồi vốn. Đây là điểm cần theo dõi kỹ nếu bạn đang nắm giữ cổ phiếu này.
Việc cổ phiếu giao dịch dưới mệnh giá phản ánh sự thiếu niềm tin của thị trường. Tuy nhiên, đây cũng có thể là cơ hội để quan sát xem doanh nghiệp có thể cải thiện tình hình tài chính và hoạt động trong các quý tới hay không. Các chỉ số như biên lợi nhuận gộp, chi phí bán hàng, dự phòng nợ khó đòi và lỗ lũy kế là những điểm tôi sẽ tập trung phân tích thêm.
Rủi ro lớn nhất là các dự án bất động sản tồn kho không được giải phóng, gây áp lực dòng tiền và làm tăng dự phòng giảm giá. Nếu thị trường bất động sản chưa hồi phục, TDH có thể tiếp tục gặp khó khăn. Ngược lại, nếu doanh nghiệp có kế hoạch tái cấu trúc hiệu quả, giảm chi phí và cải thiện thu hồi vốn, tình hình có thể dần sáng sủa hơn.
Kết
TDH đang đối mặt với áp lực lợi nhuận giảm sâu và lỗ lũy kế lớn, trong khi cổ phiếu giao dịch dưới mệnh giá. Đây là tín hiệu cảnh báo về sức khỏe tài chính và hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp bất động sản này. Nhà đầu tư cần theo dõi sát sao các chỉ số tài chính và diễn biến thị trường bất động sản để đánh giá khả năng hồi phục của TDH.
Câu hỏi để bạn suy ngẫm: Liệu TDH có thể vượt qua áp lực tài chính hiện tại và cải thiện hiệu quả hoạt động trong bối cảnh thị trường bất động sản đang biến động?
Nguồn tham khảo: Bài viết phân tích từ thông tin công bố trên Vnbusiness.
Đây là phân tích cá nhân để tham khảo, không phải tư vấn đầu tư. NgheTrading.pro không phải cơ quan báo chí và không phải đơn vị tư vấn đầu tư. Quyết định đầu tư là của bạn.
